Opłata planistyczna, a decyzja o warunkach zabudowy

dodano: 13-02-2019 09:35

Decyzja o warunkach zabudowy w niektórych przypadkach wywołuje skutki takie same jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zatem, czy organ może naliczyć wysokość renty planistycznej, kiedy sprzedaż nieruchomości poprzedzona została wydaniem warunków zabudowy?

Opłata planistyczna może zostać naliczona w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od zmiany/uchwalenia MPZP (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym… - przekierowanie do ustawy). Zatem wydawać  by się mogło, że wyłącznie plan miejscowy determinuje możliwość ustalenia renty planistycznej. Niby wszystko wydaje się oczywiste, a jednak…

Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, pod ocenę sądów trafiają sprawy opłat planistycznych, które naliczone zostały przez organ w wyniku wydania warunków zabudowy.

Jak swoje decyzje argumentuje organ publiczny?

W uzasadnieniach swoich decyzji, organy powołują się na art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z którego brzmienia wynika, że „jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio”.

Skoro przepisy, w których jest mowa o rencie planistycznej stosuje się odpowiednio do WZ, to w ocenie organu nic nie stoi na przeszkodzie, aby nałożyć na zbywającego opłatę planistyczną, mimo, że nieruchomość nie jest objęta zapisami MPZP.

Jak pokazuje jednolita linia orzecznicza, tak dokonana wykładania przepisów przez organy publiczne jest błędna. „Odpowiednie zastosowanie” przepisu, może bowiem prowadzić do zastosowania tych przepisów wprost, zastosowania ich z odpowiednimi modyfikacjami, czy w końcu do odmowy zastosowania przepisu, z uwagi na określone różnice.

Co zatem stoi na przeszkodzie, aby organ mógł naliczyć opłatę w wyniku wydania warunków zabudowy?

Treść art. 36 ust. 4, który przewiduje pobranie opłaty ustalonej w planie zagospodarowania przestrzennego, a nie w WZ. Do możliwości ustalenia wysokości renty planistycznej potrzebna jest stawka procentowa, która może zostać ustalona wyłącznie w uchwale gminy ustanawiającej MPZP. Organy pomijając zapisy ustawy, podejmują odrębne uchwały w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Działanie takie stoi w sprzeczności z przepisami prawa i z punktu widzenia zasad praworządności taki stan rzeczy jest nieakceptowalny.

Reasumując, bronimy stanowiska, iż organ nie ma podstaw prawnych do naliczenia opłaty planistycznej, kiedy nieruchomość nie jest objęta MPZP. Mimo braku podstaw, zdarzają się przypadki ustalania przedmiotowej opłaty. Oczywiście, od decyzji takich przysługuje odwołanie, a następnie skarga do sądu. Nie wskazane jest zatem bierne przyglądanie się działaniom organów, bowiem z decyzjami takimi można skutecznie walczyć.

 

Autor: Beata Zaremba